5年期以上LPR不变，或为存量房贷利率调整预留空间

继6月份的调整后，贷款市场报价利率（LPR）迎来年内第二次下调。8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8月1年期LPR为3.45%、5年期以上LPR为4.2%。相比7月LPR报价，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR不变。

此次5年期以上LPR未调整超出市场预期，此前市场普遍预计和房贷利率相关的该品种LPR将有更大幅度下调。多位受访业内人士认为，此次5年期以上LPR“按兵不动”因素较多，与楼市相关政策执行效果仍需观察等因素相关，并不妨碍国内金融业继续增强支持实体经济力度的可持续性，同时也为存量房贷利率调整预留空间。

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LPR非对称下调并不罕见

此次LPR调降早有预兆。据中国人民银行消息，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展4010亿元1年期MLF（中期借贷便利）和2040亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.5%、1.80%，和上次相比分别下降15个和10个基点。

MLF操作利率是LPR报价的定价基础，8月MLF操作利率下调，当月LPR报价也大概率跟进调整。从历史上看，除了2019年9月和2021年12月，1年期LPR在MLF利率没有变动的情况下调降5个基点，其他情况下均是LPR与MLF同步浮动。

此次非对称下调并不罕见，历史上多次出现非对称下调，例如在2022年1月，1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调5个基点。不过此次1年期LPR报价下调10个基点，低于8月15日MLF利率降幅。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，这或出于监管层接下来在引导企业和居民融资成本稳中有降过程中，需要保持银行净息差处于合理水平等考虑，从而有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。此前，央行等三部委近期召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议中表示“金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续”。

存量按揭利率调整引发讨论

8月MLF操作利率下调后，市场普遍预期着眼于稳楼市，5年期以上LPR报价将大幅下调。中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅认为，5年期以上LPR“按兵不动”，表明房地产政策态度仍偏中性，仍然以稳为主，给后续实际情况留有后手。

去年以来，提前还贷需求旺盛，引发了关于存量房贷利率调整的讨论。央行最近连续两次发声表态，明确将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。中国民生银行首席经济学家温彬认为，存量按揭利率调整已箭在弦上，5年期以上LPR报价维持不变应为其预留空间。

具体来看，在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。在当前新发放贷款利率已降至历史低位、各地因城施策空间较大且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

各地频出楼市优化政策

LPR报价基准利率调降不及预期，并不妨碍国内金融业继续加大实体经济支持力度，楼市平稳发展依然是主旋律。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，5年期以上LPR报价利率保持稳定，但各地因城施策稳楼市政策措施力度持续增大，配合首付比例等楼市调控措施的优化，有望刺激刚需和改善型住房需求释放，推动房地产加快复苏。

在国家宏观政策的指引下，各地方也积极响应，因城施策优化楼市政策。据不完全统计，今年下半年以来，全国已有超20城实施优化楼市政策，比起上半年，新政出台的频率明显有所加快。

记者注意到，虽然新政出台频率越来越高，但力度有所下降。

值得关注的是，近期，央行、国家金融监督管理总局、证监会三部委在联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议上重申，要调整优化房地产信贷政策。王青预测，调整优化房地产信贷政策可能会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。

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